Временное положение
о регулировании градостроительной деятельности
на территории г.Новгорода
I. Общие положения
1.1. Настоящее Временное положение разработано в соответствии с Законами Российской Федерации “ Об основах местного самоуправления в РФ”, “Об архитек-турной деятельности в Российской Федерации”, “Об административной ответственности предприятий, организаций, учреждений, объединений за правонарушения в области строительства”, постановлениями Администрации города от 15.03.95 N 32 “ Об упорядочении условий отвода земельных участков под проектирование и строительство”, от 02.06.95 N 80 “ О порядке ведения строительства объектов на территории г.Новгорода”, от 21.07.95 N 112 “ О порядке приемки в эксплуататацию законченных строительством объектов, распоряжением Администрации города от 03.07.95 N 1770рг “Об утверждении Положения о порядке сноса самовольных строений на территории г.Новгорода”, от 27.02.96 N 37 “О порядке ведения работ по проектированию, монтажу и эксплуатации групповых и индивидуальных приборов учета расхода тепла, газа и воды на объектах г.Новгорода”;
1.2. Настоящее Временное положение определяет основные нормы правового регулирования для органов государственной власти и местного самоуправления, должностных, физических и юридических лиц, осуществляющих градостроительную деятельность и (или) подготавливающих условия для этой деятельности на территории Новгорода.
1.3. Основные понятия и определения,используемые в настоящем Положении:
заказчик-застройщик - юридическое или физическое лицо, осуществляющее проектирование и строительство, ремонт, реконструкцию объектов недвижимости своими силами или силами подрядчиков (исполнителей) за свои либо за привлеченные средства;
подрядчик (исполнитель) - юридическое или физическое лицо, осуществляющее строительную деятельность на основании соответствующей государственной лицензии;
градостроительная деятельность - деятельность органов государственной власти и местного самоуправления , должностных, юридических и физических лиц в отношении:
установления требований (разрешений и (или) ограничений) по видам использования и параметрам строительного изменения земельных участков и иных объектов недвижимости;
разработки и согласования проектов планировки частей городской территории (районов, микрорайонов, кварталов), а также проектов застройки отдельных земельных участков;
иных действий по проектированию, планировке,строительству, реконструкции объектов недвижимости в городе, исходя из интересов граждан, общественных и государственных интересов , с учетом национальных, историко-культурных, экологических, природных особенностей Новгорода;
правоустанавливающие документы - утвержденная в установленном порядке градостроительная документация по планировке и застройке Новгорода, документы Администрации Новгорода по вопросам регулирования градостроительной деятельности, в соответствии с которыми физические и юридические лица обеспечивают формирование Среды проживания, застройку земельных участков и осуществляют сделки с недвижимостью;
недвижимость в градостроительстве - объекты недвижимого имущества, включая земельные участки, здания, строения, сооружения, коммуникации и сооружения инженерно-транспортной инфраструктуры, многолетние зеленые насаждения, водные объекты, в отношении которых осуществляются имущественные правоотношения;
граница земельного участка - замкнутый контур, территориально ограниченный красными линиями застройки или межевыми знаками,установленными в плане и (или) в натуре;
красные линии - границы, отделяющие территорию микрорайона, квартала от улицы, устанавливаемые утвержденной градостроительной документацией;
линии регулирования застройки - границы застройки, устанавливаемые при размещении зданий, строений, сооружений с отступом от красной линии либо иных случаев, связанных с изменением объектов недвижимости;
градостроительные нормативы и правила - утвержденный свод цифровых показателей и требований по организации городской Среды, обязательных для исполнения, установленные специально уполномоченными органами, применительно к проектированию, размещению, строительству, реконструкции обьектов градостроительной деятельности;
градостроительный сервитут - ограничительные обязательства на владельцев (пользователей) городской недвижимости по отношению к обществу и друг другу;
градостроительное (архитектурно-планировочное) задание - документ, представляемый разработчику градостроительной документации, заказчику от имени соответствующих органов Администрации города Новгорода и содержащий перечень обязательных градостроительных условий проектирования и строительства, ограничений и требований, относящихся к целевому назначению недвижимости, ее основным параметрам.
2. Государственные, общественные и частные интересы в сфере градостроительной деятельности, объекты градостроительной деятельности
2.1. Государственные интересы в сфере градостроительной деятельности - интересы Российской Федерации и ее субъектов по обеспечению устойчивого развития регионов для организации Среды проживания населения, функционирования федеральных, региональных и городских систем транспорта и инженерных коммуникаций, связи и энергетики, сохранение природных ресурсов, охраны признанных законом государственных объектов историко-культурного и природного наследия, а также воспрепятствование осуществлению градостроительной деятельности, если она противоречит этим целям.
2.2. Общественные интересы в сфере градостроительной деятельности - интересы населения Новгорода по обеспечению благоприятного проживания, улучшению экологической обстановки, предотвращению экологически вредного воздействия хозяйственной и иной деятельности, развитию городской социально-экономической инфраструктуры, сохранению культурных, исторических, религиозных и природных ценностей, а также воспрепятствование осуществлению градостроительной деятельности, если она противоречит указанным целям.
2.3. Частные интересы в сфере градостроительной деятельности - интересы граждан и юридических лиц, связанные с осуществлением градостроительной деятельности на принадлежащих им земельных участках, а так же и воспрепятствование ей, если этим создается на сопредельных участках невозможность либо неудобство владения, пользования или распоряжения объектами недвижимости;
2.4. Государственные, общественные и частные интересы в сфере градостроительной деятельности обеспечиваются посредством выполнения требований нормативных правовых документов, реализации утвержденной градостроительной документации, соблюдения градостроительных ограничений и сервитутов, направленных на обеспечение благоприятной окружающей среды, и осуществления контроля за их выполнением.
Государственные, общественные и частные интересы в сфере градостроительной деятельности соблюдаются всеми ее участниками при осуществлении хозяйственной, инвестиционной и иных видов деятельности, а также при совершении всех сделок с недвижимостью.
Согласование государственных и общественных интересов в сфере градостроительной деятельности обеспечивается органами государственной власти и органами местного самоуправления;
2.5. Споры, возникающие при осуществлении государственных, общественных и частных интересов в сфере градостроительной деятельности, рассматриваются соответствующими органами архитектуры и градостроительства Администраций Новгородской области и города Новгорода и в судебном порядке;
2.6. Объектами градостроительной деятельности являются территория города Новгорода, а так же отдельные объекты недвижимости, на которые разрабатывается градостроительная и проектная документация и возникают градостроительные правоотношения.
3. Обеспечение градостроительных требований заказчика (застройщика)
при реализации прав граждан и юридических лиц на земельные участки
3.1. Использование для градостроительной деятельности земельных участков гражданами и юридическими лицами, имеющими соответствующий документ на право собственности, владения, пользования и аренды, осуществляется с соблюдением целевого назначения, зонирования территории,красных линий и линий регулирования застройки, установленных утвержденной градостроительной документацией, правил застройки и эксплуатации: а также в соответствии с проектной документацией, утвержденной в установленном порядке;
3.2. Порядок предоставления земельных участков в собственность граждан и юридических лиц, бессрочное (постоянное) пользование, передача их во временное пользование, а так же совершение сделок с земельными участками ( купля, продажа, залог, обмен, дарение) в Новгороде устанавливается в соответствии с гражданским, земельным и градостроительным законодательством Российской Федерации, законами и нормативными правовыми актами областной Думы, Администраций Новгородской области и города Новгорода;
3.3. Граждане и юридические лица Новгорода имеют право на достоверную информацию о состоянии Среды проживания, намерениях по ее изменению, включая новое строительство, реконструкцию оьъектов жилищно-гражданского назначения, благоустройство, озеленение, прокладку инженерно-транспортных коммуникаций и иные изменения, непосредственно затрагивающие интересы граждан и юридических лиц;
3.4. Органы местного самоуправления в пределах своей компетенции в обязательном порядке принимают информацию граждан и их объединений по вопросам условий их проживания; проблемам, требующим, по их мнению, первоочередного решения; а также по другим вопросам осуществления градостроительной деятельности и рассматривают ее с предоставлением обоснованных ответов в установленные сроки.
4. Градостроительные требования при предоставлении земель
и иной недвижимости
4.1. Предоставление земель и их использование в Новгороде производится в соответствии с земельным законодательством на основе утвержденной градостроительной документации;
4.2. Для строительства объектов, не предусмотренных градостроительной документацией,особо важных в градостроительном отношении, со сложной технологией производства, а также объектов, оказывающих вредное влияние на окружающую среду, требуется предварительное согласование места их размещения соответствующими органами в области охраны окружающей среды и иными заинтересованными органами. Оценка вредного влияния на окружающую среду и эффективности предусмотренных мероприятий по ее охране производится по результатам экологической и иной экспертизы, без положительного заключения которых запрещается строительство таких объектов.
Градостроительные требования и ограничения по размещению указанных объектов предоставляются соответствующими органами архитектуры и градостроительства для подготовки акта Администрации Новгорода о предварительном согласовании места размещения объекта;
4.3. При предоставлении земельных участков под все виды строительства, реконструкции, расширения объектов недвижимости органы архитектуры и градостроительства участвуют в обеспечении разработки соответствующих графических и цифровых материалов по их использованию;
4.4. При изменении форм собственности на объекты недвижимости в градостроительстве, их делении и изменении параметров сохраняются их назначение, красные линии, линии регулирования застройки и режим разрешенного использования.
В случае деления объектов недвижимости должны быть обеспечены условия функционирования их частей как самостоятельных объектов недвижимости, подлежащих государственной регистрации;
4.5. Порядок проектирования, строительства, реконструкции, эксплуатации объектов недвижимости и участие Администрации города Новгорода и граждан, в регулировании этой деятельности определяется настоящим Временным положением, Гражданским и Земельным кодексами, законодательством об охране окружающей среды, законодательными актами Новгородской области и иными нормативными правовыми актами Администраций Новгородской области и города Новгорода .
5. Проектная документация
5.1. Проектирование объектов недвижимости осуществляется на основании постановлений и распоряжений Администрации города в соответствии с градостроительным (архитектурно-планировочным) заданием, выдаваемым по заявке заказчика соответствующими органами архитектуры и градостроительства в соответствии с правовым планом зонирования и проектом застройки;
5.2. Работы по строительству, реконструкции, реставрации, капитальному ремонту отдельных зданий , сооружений, их частей и комплексов осуществляются на основании проектной документации, разрабатываемой в соответствии с утвержденными генеральным планом, проектами планировки и проектами застройки;
5.3. Проектная документация подлежит согласованию с соответствующими органами архитертуры и градостроительства Администрации города в отношении ее соответствия градостроительному (архитектурно-планировочному) заданию, действующим градостроительным нормативам и правилам, а также другими контролирующими органами и комплексному рассмотрению органами вневедомственной экспертизы;
5.4. Разработка, финансирование, утверждение, внесение изменений в проектную документацию и определение способа ее использования являются неотъемлемым правом заказчика, осуществляются в установленном порядке по его инициативе, за его счет и под его полную ответственность за выполнение предписаний градостроительного (архитектурно-планировочного) задания, правил застройки, нормативных требований;
5.5. Проектная документация не подлежит утверждению органами архитектуры и градостроительства Администрации города, кроме случаев, когда она разрабатывается по заказу МУ “Управление капитального строительства”, МУ “Служба заказчика по ЖКХ”;
5.6. Порядок разработки и согласования проектной документации устанавливается органом по архитектуре и градостроительсту Администрации города;
5.7. Утвержденная в установленном порядке проектная документация подлежит регистрации соответствующими органами архитектуры и градостроительства Администрации города;
5.8. Впервые производимые или импортируемые материалы, изделия и конструкции могут применяться при проектировании и строительстве (реконструкции, реставрации, расширении и прочих видах градостроительной деятельности) зданий и сооружений при наличии подтверждения их пригодности для применения в условиях строительства и эксплуатации объектов на территории Российской Федерации и Новгородской области (основание - постановление Минстроя России от 10.04.96 № 18-25).
6. Право застройки
6.1. Право застройки земельного участка принадлежит его пользователю или арендатору на срок и на условиях, предусмотренных соответствующими документами.
По договору аренды земельные участки предоставляются в целях устройства недвижимостей;
6.2. Застройка, осуществляемая с устройством на земельном участке строений всех видов, промышленных и коммунально-складских объектов, инженерно-транспортной инфраструктуры, зеленых насаждений и других объектов недвижимости, может проводится в рамках разрешения на строительство, в соответствии с проектами застройки и в соответствии с Порядком ведения строительства объектов на территории г.Новгорода;
6.3. Использование земельного участка без устройства строений и сооружений осуществляется его собственником, владельцем, пользователем, которым соответствующее право предоставлено на основании документа, удостоверяющего право собственности, владения, пользования на этот участок, без получения какого-либо разрешения от Администрации города, кроме случаев, когда это противоречит целевому назначению земельного участка, условиям договора и иных случаев, предусмотренных федеральными законами, нормативными правовыми актами, установленных Администрацией города;
6.4. Порядок оформления договора аренды на застройку определяется нормативными правовыми актами Администрации города;
6.5. Сделки с правом застройки осуществляются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, и соответствующими нормативными правовыми актами Администрации города;
6.6. В договоре аренды могут устанавливаться условия передачи недостроенных или разрушенных зданий и сооружений с правом их достройки или восстановления, если это не противоречит градостроительной документации и нормативным правовым актам Администрации города в отношении использования этих участков;
6.7. Собственники, владельцы, пользователи объектов недвижимости, а также иные лица, осуществляющие земляные, инженерные, строительные и иные работы, несут ответственность за проведение этих работ исключительно в границах отведенного земельного участка, землевладения или иной недвижимости, не нарушая прав собственников, владельцев, пользователей соседних земельных участков, а также за соблюдение условий в отношении правил техники безопасности, условий застройки на площадях залегания полезных ископаемых, размещения временных построек и сооружений, условий присоединения к инженерным сетям и совместной их эксплуатацией, складирования и транспортировки строительных материалов и грузов;
6.8. Лица, осуществляющие застройку, обязаны до начала застройки компенсировать в полном объеме причиняемые строительством или иными действиями убытки, а также вызванные застройкой временные затруднения и неудобства для жителей прилегающих территорий. Вид и размер компенсации устанавливаются Администрацией Новгорода после консультаций с заинтересованными лицами и включаются в разрешение на строительство в качестве обязательного условия;
6.9. При осуществлении перестройки и реконструкции соответствующих зданий должна быть сохранена историко-культурная ценность самого здания и окружающей застройки. Это требование распространяется на многолетние земельные насаждения, а также на работы по благоустройству территории;
6.10. Единым заказчиком (застройщиком) в сфере реконструкции и капитального ремонта объектов жилищно-коммунального хозяйства города является муниципальное учреждение “Служба заказчика по ЖКХ”, осуществляющее эту деятельность в соответствии с положением.
7. Разрешение на строительство
7.1. Разрешение на строительство является официальным документом Администрации города, подтверждающим право собственника, владельца, пользователя недвижимости (заказчика) производить те или иные измененния по планировке и застройке.
Разрешение на строительство обязательно для заказчиков- физических и юридических лиц: имеющих намерение осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию зданий и сооружений;
7.2. Разрешение на строительство выдается заказчику по решению Администрации города на основании запроса заинтересованных физических или юридических лиц и подтверждении контролирующих органов о ненарушении предписаний и регламентаций по зонированию территории и градостроительной документации;
Соответствующие органы архитектуры и градостроительства Администрации города осуществляют подготовку документов для выдачи разрешения на строительство;
7.3. Формы разрешения,запроса о разрешении на строительство, состав представляемых к рассмотрению материалов, процедура и продолжительность рассмотрения запроса, порядок вступления в силу и срок действия строительного разрешения, а также процедуры аппеляций по поводу отказа в выдаче разрешения на строительство устанавливается настоящим Временным положением, соответствующим законодательством Российской Федерации, нормативными правовыми актами Администрации города;
7.4. Граждане и юридические лица, заинтересованные в выдаче разрешения на строительство, подают заявление (запрос) в соответствующие органы Администрации города и в отдел государственного архитектурно-строительного надзора (ГАСН).
В заявлении должны быть указаны: право владения земельным участком или другим видом недвижимости, местоположение, целевое назначение.
7.5. Делопроизводство по запросу граждан и юридических лиц ведется органами архитектуры и градостроительства Администрации города;
7.6. Получение запроса на выдачу разрешения на строительство подлежит регистрации с присвоением номера;
7.7. Администрация города может отказать в выдаче разрешения на строительство, если намерения по застройке земельного участка, строительству, реконструкции здания, сооружения противоречат утвержденной градостроительной документации, действующим градостроительным нормативам и правилам; связаны с риском нанесения ущерба окружающей среде, здоровью и безопасности населения;
7.8. Срок действия разрешения на строительство истекает за давностью, если строительство не начато в течение двух лет после получения правоустанавливающего документа на земельный участок. Действие разрешения на строительство может быть приостановлено в случае отсрочки в исполнении решения о выдаче разрешения на строительство по постановлению суда. Разрешение на строительство может быть продлено по ходатайству заказчика. Сроки и условия продления действия разрешения на строительство устанавливаются Администрацией города;
7.9. На период разработки генерального плана поселения Администрация города вправе приостановить выдачу разрешений на строительство в тех частях поселений, где осуществление планировочных изменений или строительных действий может воспрепятствовать реализации общественного или государственного интереса по планировке и застройке Новгорода;
7.10. Разрешение на строительство не требуется в случае проведения ремонтных и строительных работ, если они не повлекут за собой изменений целевого назначения, архитектурного облика сложившейся застройки и отдельных сооружений, их высоты и размера, плотности застройки, не затрагивают конструктивных и других характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций, а также в случае возведения временных зданий и сооружений на строительных площадках, необходимых для организации строительных работ. Этот перечень может быть расширен по решению Администрации города.
По работам, не требующим выдачи разрешения на строительство, Администрация Новгорода устанавливает вид согласований, предписаний и регламентов, заменяющих разрешение на строительство;
7.11. При совершении сделок с недвижимостью разрешение на строительство передается другому лицу с соответствующим переоформлением в отделе ГАСН Администрации города;
7.12. Контроль за соответствием осуществляемых работ официальному разрешению на строительство, а также за их соответствием градостроительным нормативам, строительным нормам и правилам возлагается на комитет по архитектуре и градостроительству и отдел ГАСН Администрации города;
7.13. Разрешение на строительство в зонах с особым режимом регулирования градостроительной деятельности выдается по согласованию с соответствующими органами государственной власти;
7.14. Специальные разрешения (предписания) выдаются: органами охраны окружающей природной среды на работы в зонах особо охраняемых территорий, природных ландшафтов; органами охраны памятников культуры на производство земляных, строительных и других работ в зонах охраны памятников культуры, а также снос, изменение, перемещение памятников истории и культуры; органами пожарной безопасности на строительство высотных жилых домов и общественных зданий в целях обеспечения безопасности требований особого режима в эксплуатации; органами по гражданской обороне для обеспечения безопасности населения, защиты режимных объектов, морских и воздушных сооружений и иными органами в соответствии с законодательством Российской Федерации;
7.15. По решению Администрации города специальные разрешения (предписания) могут являться составной частью разрешения на строительство или необходимым приложением к нему.
8.Разрешение на снос
8.1. Разрешение на снос(полный или частичный) является официальным документом Администрации города, подтверждающим право собственника, владельца, пользователя городской недвижимости (заказчика) производить снос зданий и сооружений, вырубку древесной растительности при осуществлении градостроительной деятельности;
8.2. Разрешение на снос выдается Администрацией города на основании запроса собственника, владельца, пользователя городской недвижимости в порядке, установленном для выдачи разрешения на строительство;
8.3. Администрация города вправе отказать собственнику, владельцу, пользователю недвижимости в предоставлении разрешения на снос зданий и сооружений, вырубку древесной растительности в случаях, когда последние являются объектами значительного градостроительного, общественного и экологического значения и обеспечивают сохранение архитектурного облика застройки;
8.4. Администрация города в особых случаях при отказе в разрешении на снос может предоставить собственникам, владельцам, пользователям недвижимости финансовые субсидии и льготные кредиты на ремонт зданий и сооружений;
8.5. В выдаче разрешения на снос может быть отказано до получения разрешения на новое строительство или другое официальное использование участка на месте снесенной застройки;
8.6. В случае осуществления юридическим и физическим лицом застройки земельных участков с осуществлением сноса существующих зданий и сооружений, условия и порядок сноса объектов недвижимости определяется договором застройки;
8.7. Отказ на получение разрешения на снос может быть обжалован заинтересованным лицом в судебном порядке;
8.8. В случае сноса самовольно возведенных зданий и сооружений снос производится по решению Администрации города за счет правонарушителя в порядке, установленном гражданским законодательством Российской Федерации;
9. Обязанности граждан и юридических лиц при
осуществлении застройки земельных участков
Граждане и юридические лица обязаны:
9.1. Осуществлять градостроительную деятельность в соответствии с градостроительными правовыми и нормативными актами, градостроительной документацией, специальными разрешениями и предписаниями, зафиксированными в регистрационных документах государственного градостроительного кадастра, регулировать свои взаимоотношения с другими субъектами градостроительной деятельности на основе заключенного договора;
9.2. Исключать действия, ведущие к ухудшению окружающей Среды, историко-культурного и природного наследия, необоснованным изменениям городских природных ландшафтов, ухудшению состояния жилищного фонда, объектов общего пользования и инженерно-транспортной инфраструктуры, затрагивающие интересы третьих лиц, создающие неудобства владельцам соседних земельных участков и другой недвижимости;
9.3. Проводить за свой счет работы по надлежащему содержанию зданий, сооружений и иных объектов на предоставленных им земельных участках, их благоустройству и озеленению в соответствии с проектной документацией, градостроительными, экологическими санитарно-гигиеническими, противо-пожарными и иными специальными нормами и требованиями;
9.4. Осуществлять застройку предоставленного им земельного участка в сроки, установленные разрешением на строительство;
9.5. Выполнять предписания органов архитектуры и градостроительства, органов контроля и надзора;
9.6. Оказывать содействие должностным лицам органов архитектуры и градостроительства, органам контроля (надзора) в осуществлении ими своих полномочий;
9.7. Предоставлять организациям, ведущим государственный градостроительный кадастр и мониторинг, достоверные сведения об использовании находящихся в их распоряжении земельных участков и другой недвижимости;
9.8. При финансировании жилья за счет внебюджетных источников, включая долевое участие, организовывать юридическое лицо с государственной регистрацией в виде товарищества собственников жилья или жилищно-эксплуатационного кооператива и заключать договор на обслуживание и ремонт дома после приемки его в эксплуатацию;
9.9. По окончании строительства, реконструкции и других видов градостроительной деятельности:
предъявить объект Государственной приемочной комиссии;
зарегистрировать принятый в эксплуатацию объект в МУ БТИ;
произвести статистическую отчетность по принятому в эксплуатацию объекту;
При этом:
жилые дома и объекты гражданского назначения, финансируемые за счет средств городского бюджета, передаются в муниципальную собственность;
финансируемые за счет внебюджетных источников - передаются в (коллективную или частную собственность); иную собственность.
принятые Государственной приемочной комиссией инженерные коммуникации передаются в муниципальную собственность;
9.10. Перечень документов, необходимых для осуществления градостроительной деятельности, приведен в приложении № 1.
10. Ответственность за нарушение градостроительного законодательства
10.1. За нарушение градостроительного законодательства устанавливается дисциплинарная, административная и уголовная ответственность;
10.2. Административная ответственность в виде наложения штрафа установлена за:
нарушение порядка разработки и утверждения проектной документации;
осуществление строительной деятельности (проектирование, ведение СМР) без лицензии;
строительство без разрешения инспекции ГАСН;
уклонение от исполнения или несвоевременное исполнение предписаний, ваданных уполномоченными организациями;
нарушение целевого назначения территории;
нарушение соответствия проектной документации;
самовольное строительство;
нарушение установленных параметров вывесок, рекламы и других информационно-вещательных знаков;
недопущение должностных лиц на объекты недвижимости для осуществления контроля за соблюдением градостроительного законодательства и т.п.
10.3. Наложение штрафов и других административных взысканий не освобождает от устранения допущенных нарушений и возмещения причиненного ущерба;
10.4 Незаконно (без соответствующих разрешительных документов) возведенные строения, установленные сооружения подлежат сносу по решению Администрации города за счет владельца (собственника, пользователя) службами МУ ЖКХ;
10.5. Граждане и должностные лица, виновные в правонарушениях в сфере градостроительной деятельности, содержащих угрозу безопасности и здоровью населения, несут уголовную ответственность, предусмотренную уголовным законодательством Российской Федерации.
11. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов
11.1. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов, независимо от вида их собственности и ведомственной принадлежности, осуществляется в соответствии с требованиями СНиП 3.01.04-87, ВСН 42-85(Р), ВП-19-11/13 от 09.07.93, также Порядком приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов, утвержденным постановлением Администрации города от 21.07.95 № 112;
11.2. Состав Государственной приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов устанавливается распоряжением Главы администрации города.
Председателем Государственной приемочной комиссии является первый заместитель Главы администрации города.
Заместителями председателя Государственной приемочной комиссии являются:
заместитель Главы администрации города;
начальник инспекции ГАСН города или его заместитель;
представитель заказчика (застройщика)
Членами Государственной приемочной комиссии являются:
председатель комитета по архитектуре и градостроительству или его заместитель;
председатель комитета по земельным ресурсам и землеустройству города или его заместитель;
главный архитектор (главный инженер) проекта;
по согласованию представители:
Государственного пожарного надзора;
городского центра СЭН;
муниципального учреждения БТИ;
муниципального учреждения “ Служба заказчика по ЖКХ” (по жилым домам, городским дорогам и искусственным сооружениям, объектам коммунального назначения и внешнего благоустройства, финансируемым за счет бюджета);
представители эксплуатирующих организаций;
других органов и организаций в соответствии с требованиями СНиП 3.01.04-87 и ВСН 42-85 (Р) .
11.3. На стадии производства строительно-монтажных работ заказчиком (застройщиком) определяются организации, которые с приемкой в эксплуатацию завершенных строительством жилых домов намерены заниматься их эксплуатацией.
При этом оформляются соответствующие двухсторонние протоколы намерений;
11.4. На стадии предъявления объекта государственной приемочной комиссией, комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города определяется балансовая принадлежность построенных в прцессе строительства внешних инженерных сетей, порядок их передачи по ведомствам и определении затрат на прередачу;
11.5. В период работы рабочей комиссии заказчик (застройщик ) организовывает работу по проверке готовности к передаче в эксплуатацию зданий, сооружений, инженерного оборудования, сетей, придомовой территории, объектов внешнего благоустройства с участием указанных в п.11.2 настоящего Временного положения.
Представители этих организаций должны включаться в состав рабочей комиссии;
11.6. Оговоренные в п. 11.3 настоящего Временного положения протоколы намерений, справки эксплуатирующих организаций о проверке готовности к приему объекта в эксплуатацию соответствующими организациями прикладываются к акту рабочей комиссии о готовности законченных строительством объектов для предъявления Государственной приемочной комиссии и являются основанием для дальнейшего заключения владельцем договоров на его эксплуатацию;
11.7. Датой ввода в эксплуатацию объекта, принимаемого Государственной приемочной комиссией, считается дата утверждения акта Администрации города. После утверждения акта всю ответственность за введенный в эксплуатацию объект в дальнейшем несет его собственник.
12. Организация товарищества собственников жилья
во вновь создаваемом кондоминиуме
12.1. Товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.
Домовладелец - собственник помещения в комплексе недвижимого имущества - кодоминиуме, он же участник долевой собственности на общее имущество.
Помещение - единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых , нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.
Общее имущество в части комплекса недвижимого имущества, предназначено для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанное с ними назначением и следующее их судьбе; находится в общей долевой собственности собственников помещений (домовладельцев). Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев), частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.
Доля участия - установленная доля домовладельца в праве общей долевой собственности на общее имущество, определяет его долю в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества, в других общих расходах, а также в общем случае - долю голосов на общем собрании домовладельцев и членов товарищества собственников жилья.
Застройщик - любое физическое или юридическое лицо, включая органы государственной исполнительной власти и местного самоуправления, или группа лиц, действующих совместно, которые приобретают, строят или реконструируют недвижимое имущество с целью создания кондоминиума и возникновения прав собственности на помещения в нем различным домовладельцам;
12.2. В состав кондоминиума могут входить следующие объекты:
одно здание или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами;
несколько компактно расположенных зданий или сооружений - односемейных, содовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры;
12.3. Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка, реконструкция,перестройка либо снос этой блок - секции не нарушат целостность других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума;
12.4. Любое физическое или юридическое лицо, включая органы государственной исполнительной власти и местного самоуправления, или группа лиц, действующих совместно, имеющие необходимое разрешение на застройку, имеют право построить или реконструировать недвижимое имущество с целью создания кондоминиума.
Право собственности на недвижимое имущество вновь создаваемого кондоминиума возникает с момента государственной регистрации кондоминиума;
12.5. Товарищество во вновь создаваемом кондоминиуме может быть образовано заказчиком, застройщиком или иным физическим или юридическим лицом, включая органы государственной власти или органы местного самоуправления, или группой лиц, действующих совместно, которые имеют или будут иметь право собственности на вновь создаваемое имущество;
12.6. При регистрации товарищества во вновь создаваемом кондоминиуме предоставляются следующие докуметы:
заявление, подписанное лицом или лицами , образующими товарищество;
устав товарищества, принятый заявителем;
копия разрешения на застройку;
другие документы, перечень которых устанавливатся законодательством, иными правовыми или нормативными актами ;
12.7. Передача прав собственности на помещения во вновь создаваемом кондоминиуме приобретателям по договору возможна лишь после государственной регистрации вновь создаваемого кондоминиума органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество, а также регистрации товарищества в установленном порядке;
12.8. Любой договор об отчуждении помещения во вновь создаваемом кондоминиуме должен включать в качестве обязательного условия приобретения помещения членство в товариществе, а соответствующая сделка должна производиться с соблюдением требований статьи 13 Федерального закона;
12.9. Заключение любого предварительного договора, предоставляющего право в будущем стать собственником помещения во вновь создаваемом кондоминиуме, после регистрации товарищества должно включать в качестве обязательного условия последующего приобретения помещения членство в товариществе;
12.10. Застройщик может предусмотреть в уставе товарищества следующие особые права:
сохранять за собой после начала продажи помещений права на застройку - на строительство или пристройку дополнительных помещений или объектов общего имущества во вновь создаваемом кондоминиуме, но на срок не более трех лет с момента создания товарищества;
установить строительный сервитут на объекты общего имущества для осуществления своих прав на застройку;
иметь административные офисы по продаже и управлению в помещениях кондоминиума, принадлежащих застройщику;
иные права, соответствующие целям застройщика, не противоречащие законодательству и не имеющие права товарищества;
12.11. Никакие дополнения или изменения в устав товарищества, относящиеся к особым правам застройщика, не могут быть внесены без согласия застройщика;
12.12. Право голоса застройщика в товариществе имеет следующие ограничения:
после передачи прав собственности на 30 процентов помещений в кондоминиуме другим домовладельцам, кроме застройщика, как минимум 30 процентов членов правления должны быть избраны путем голосования этих домовладельцев;
после передачи прав собственности на 40 процентов помещений в кондоминиуме другим домовладельцам, кроме застройщика, как минимум 40 процентов членов правления должны быть избраны путем голосования этих домовладельцев;
после передачи прав собственности на более чем 50 процентов помещений в кондоминиуме другим домовладельцам, кроме застройщика, или через два года с момента регистрации товарищества все члены правления должны быть избраны путем голосования домовладельцев без участия застройщика;
12.13. Выборы членов правления должны проводиться на общем собрании товарищества не позднее 60 дней после события, обусловившего необходимость таких выборов;
12.14. Любой договор на управление, обслуживание и эксплуатацию, договор трудового найма, договор аренды, а также любой другой договор, заключенный между товариществом и застройщиком или его филиалом в период, когда застройщик осуществлял контроль над правлением товарищества, может быть прекращен товариществом без применения к нему штрафных санкций в любой момент времени, о чем другая сторона должна быть уведомлена не менее чем за 60 дней;
12.15. Ни товарищество, ни кто-либо из домовладельцев в кондоминиуме не несут ответственности по искам к товариществу, возникшим в период, когда застройщик осуществлял контроль над правлением товарищества, или по искам, связанным с осуществлением застройщиком особых прав. Застройщик освобождает товарищество и домовладельцев от таких исков и принимает на себя всю ответственность;
12.16. Два или более товарищества могут создать объединение для совместного управления общим имуществом в кондоминиумах. Управление подобными объединениями осуществляется в рамках положений Федерального закона “О товариществах собственников жилья”. Принятие решений таким объединением производится голосованием всех товариществ, входящих в объединение;
12.17. Товарищества могут передать подобному объединению, имеющему статус юридического лица, права по управлению общим имуществом или часть прав, которые оговорены в уставах товариществ.